Sino ang kailangang kumuha ng building permit?
Ayon sa Section 301 ng National Building Code, walang sinuman ang puwedeng magpatayo, magbago, mag-convert, maglipat o maggiba ng gusali nang walang building permit mula sa Building Official ng lokal na pamahalaan. Kasama rito ang mga bagong bahay, mga dagdag na bahagi, mga structural na pagbabago, at karamihan ng renovation na nagbabago sa pader, sahig o bubong.
Ang pagpapatayo nang walang permit ay puwedeng mauwi sa multa, stop-work order, at problema sa hinaharap, halimbawa kapag kumukuha na ng occupancy permit, nagpapakabit ng kuryente at tubig, o nagbebenta ng property.
Mga dokumentong karaniwang kailangan
- Ang building permit application form, pirmado ng may-ari at ng mga lisensyadong propesyonal na responsable sa bawat bahagi ng disenyo.
- Patunay na pag-aari ninyo ang lote o may karapatan kayong magpatayo rito: certified true copy ng titulo (TCT) at ang pinakabagong tax declaration at resibo ng real property tax. Kung hindi kayo ang may-ari, notarized na lease o deed of sale at nakasulat na pahintulot ng may-ari.
- Locational (zoning) clearance mula sa City Planning office, na nagpapatunay na pinapayagan ang gusali sa zone na iyon.
- Mga plano at dokumentong signed and sealed ng mga lisensyadong propesyonal: architectural, structural (civil), electrical, sanitary at plumbing, at mechanical kung kailangan, kasama ang specifications, bill of materials at cost estimate.
- Fire Safety Evaluation Clearance (FSEC) mula sa Bureau of Fire Protection.
- Kung hindi kayo makapipirma mismo, Special Power of Attorney (SPA) para sa inyong representative.
- Kopya ng PRC ID at professional tax receipt ng mga propesyonal.
Nakalista rin sa checklist ng CBAO ng Baguio ang mga item tulad ng zoning compliance certificate, waste disposal certificate mula sa City Environment and Parks Management Office (CEPMO), construction logbook at tarpaulin, at construction safety and health program. Humingi po sa CBAO ng pinakabagong bersyon bago mag-file.
Bakit kailangang signed and sealed ang mga plano
Mga lisensyadong propesyonal lang ang puwedeng pumirma at mag-seal ng mga planong isusumite para sa permit: isang PRC-licensed na arkitekto para sa architectural documents (Republic Act 9266), at mga lisensyadong civil, electrical, sanitary at mechanical engineer para sa kani-kanilang bahagi. Hindi ito puwedeng pirmahan ng draftsman o contractor bilang kapalit ng arkitekto, at tatanggihan ng Building Official ang set na hindi maayos na signed and sealed.
Mga dapat suriin sa lote sa Baguio
Dahil sa terrain at klima ng Baguio, may ilang pagsusuri na lalong mahalaga bago magsimula ang disenyo:
- Slope at lupa: maraming lote sa Baguio ang matarik. Kailangang idisenyo ang mga retaining wall, pundasyon at drainage para sa slope, at kadalasang sulit magpa-soil investigation.
- Mga puno: kung may puno sa lote, lalo na ang Benguet pine, kailangan ng pahintulot ng gobyerno para putulin o ilipat ito. Kadalasang mas madaling idisenyo ang bahay sa paligid ng mga puno.
- Daan at setback: alamin ang road right-of-way, mga easement, at ang kailangang setback sa inyong zone bago i-final ang puwesto ng bahay sa lote.
- Ulan at halumigmig: dahil sa mahabang tag-ulan sa Baguio, kailangan ng maingat na waterproofing, drainage ng bubong at bentilasyon.
Ang proseso, hakbang-hakbang
- Disenyo: ihahanda ng inyong arkitekto ang mga plano at ico-coordinate ang mga drawing ng mga engineer.
- Locational clearance: mag-apply sa City Planning office.
- Fire safety: kumuha ng Fire Safety Evaluation Clearance mula sa Bureau of Fire Protection.
- Pagsusumite: i-file ang kumpletong set sa CBAO at bayaran ang na-assess na fees.
- Ebalwasyon: susuriin ng opisina ang architectural, structural, electrical, sanitary at iba pang dokumento, at puwedeng humingi ng mga pagwawasto.
- Paglabas ng permit: kapag naaprubahan, ilalabas ang building permit. Ipaskil ito sa site habang nagpapatayo.
- Pagkatapos: kapag tapos na ang konstruksiyon, mag-apply ng Certificate of Occupancy bago tumira sa bahay.
Gaano ito katagal
Karaniwang tumatagal nang mga 4–12 linggo ang proseso, depende sa kung gaano kakumpleto ang mga dokumento at kung gaano kaabala ang opisina. Ang kulang o hindi pirmadong dokumento ang pinakakaraniwang dahilan ng pagkaantala, kaya sulit na magsumite ng kumpleto at nasuring set sa unang pagkakataon.
Kapag nailabas na, mawawalan ng bisa ang permit kung hindi nasimulan ang trabaho sa loob ng isang taon, o kung natigil o naiwan ang trabaho nang 120 araw.
Mga Karaniwang Tanong
Kailangan ba ng building permit para sa renovation sa Baguio?
Kadalasan, oo. Kailangan ng permit ang mga renovation na nagbabago sa istruktura, pader, bubong, tubo o wiring. Karaniwang hindi na kailangan para sa maliliit na repair tulad ng pagpipintura o pagpapalit ng fixtures, pero magtanong po sa CBAO kung hindi sigurado.
Puwede bang mag-apply ng building permit habang nasa abroad?
Opo. Puwedeng ihanda at i-coordinate ng inyong arkitekto ang mga dokumento, at puwedeng pumirma at mag-file para sa inyo ang isang representative na may Special Power of Attorney. Ang SPA na pinirmahan sa ibang bansa ay karaniwang kailangang ma-apostille o ma-acknowledge sa Philippine embassy o consulate.
Magkano ang building permit fee?
Ina-assess ng Building Official ang fee batay sa floor area, uri ng konstruksiyon at gamit ng gusali, kaya iba-iba ito sa bawat proyekto. Humingi ng assessment kapag nagsumite, at maglaan ng hiwalay na badyet para sa professional fees ng mga plano.
Basahin Din